賃貸マンション退去時のトラブルについて

原状回復ってなに？

契約終了時に、貸している主に対して、借りた時の状態に戻して明け渡すということです。借りた人は、ただ明け渡せばよいのではなく、明け渡す時にもとの状態に戻して返す義務があります。

原状回復の範疇

借りた人の住居・使用により発生した建物価値の減少のうち、故意・過失・善管注意義務違反、他通常の使用を越える使用方法による破損や摩耗したものを指します。

一般的な原状回復とは

民法では、契約が解除された場合に、当事者が負担すべき義務内容と定め、契約解除したら、当初から契約は無かったのもとみなされ、契約締結後から解約まで契約が履行されていたとしても、それは法律上の理由を欠く結果となり元に戻すことが必要となります。

敷金とは

契約の際に請求される敷金。これは、入居者が貸主に預けたお金なので当然返ってくると思われがちですが、原状回復に使用したと返却されないケースがあります。

原状回復を免除

「自然摩耗」壁紙の日焼け、家具を置いて畳が沈んだ、壁紙の剥がれ、家電製品を置いて電気やけによる壁の汚れ、鍵の交換、全体ハウスクリーニングなどのケースあります。入居者の過失として、原状回復の中に含まれる内容は、家具を引きずって床に傷がついた、壁に穴が開いた、飲食や水分の汚染におる床や畳、壁のカビ汚染やしみ、台所の不始末によるスス、油汚れなどがあります。

原状回復ガイドライン

まず、契約する前に「入居時の物件状況の確認」をお勧めします。細かい傷や、汚れ等十分に確認し、写真を撮っておいたり、貸主に確認してもらい、もともとあったものと理解を得ることも必要です。契約時の約款に目を通し、「特約」とされる部分をしっかり読みましょう。

フローリングの原状回復

キャスター付きの椅子や、テーブル、たんすなどを置いたことによるフローリングのきずやへこみは実務上、借主が負担することとなっています。しかし、その程度できずがつくのであれば、契約書に「使用細則」の注意喚起も必要です。

また、居住による経過年数の考慮については、原状回復工事として一部負担が前提とされ、経過年数を考慮しないととされていましたが、全張替が必要となることもあり経過年数を考慮する必要があると言われています。考慮部分においては、建物の耐用年数とされ、建物の耐用年数途中で全張替が必要となった時、張替した時点を100％ととし、当該建物のもともとの耐用年数で、残存価値が１円になるような直線を想定し、借主に負担割合を算定するガイドラインが策定され、膨大な請求が無いよう対応はとられています。

まとめ

契約者は、契約書内容の熟知をし、トラブル回避のための対策をとる必要があります。また、どこまで負担する義務があるかを知っていなければ、鵜呑みにして支払ってしまうケースも多発しています。契約時、カメラを持って、細部までチェックして双方で確認を行いましょう。また、貸してもらうものという意識を持ち、大切に使用することも借主としての心もちではないでしょうか。